מימון ומשכנתאות ביוון: מדריך למשקיע הזר

אוקטובר 29, 2024

Anidor

דמיינו את עצמכם יושבים במרפסת דירתכם החדשה באתונה, משקיפים על האקרופוליס המואר באור בין הערביים…

חלום?

לא בהכרח. בזכות הזדמנויות ההשקעה ההולכות ומתרבות ביוון, רכישת נכס בה הופכת למציאות קיימת עבור יותר ויותר ישראלים. אך בין החלום להגשמתו עומד מכשול משמעותי – המימון. כיצד משיגים משכנתא בארץ זרה? מהם התנאים? ומה ההבדל בין מימון מקומי לבינלאומי?

במדריך זה נצלול לעומק עולם המשכנתאות היווני, ננפץ מספר מיתוסים, וניתן לכם גם כמה טיפים שיעזרו לכם להפוך את חלום הנכס היווני למציאות מוחשית. בין אם אתם מתכננים לרכוש דירת נופש באי קסום או נכס להשקעה בלב אתונה, המידע שנביא כאן יצייד אתכם בכלים הנחוצים לכם לצלוח את מסע המימון בהצלחה.

אפשרויות מימון מבנקים מקומיים ביוון

בעוד שבעבר היה קשה למשקיעים זרים לקבל משכנתאות מבנקים יווניים, המצב השתנה בשנים האחרונות. כיום, מספר בנקים יווניים (ביניהם,Eurobank – המציע משכנתאות לתושבי חוץ דרך החטיבה הבינלאומית שלו, National Bank of Greece – המציע מגוון משכנתאות, כולל לתושבי חוץ ו-Alpha Bank) מציעים משכנתאות לזרים. אם כי, באופן הגיוני, התנאים שיוצבו לכם לקבלת המימון עשויים להיות מעט מחמירים יותר מאשר אלה שלהם יזכו אזרחים יוונים. לפי הנתונים העדכניים לשנת 2024, הריבית הממוצעת על משכנתאות ביוון עומדת על כ-4.29%, כאשר תקופת ההחזר המקסימלית היא, בדרך כלל, 25 שנה. בכדי לקבל משכנתא מבנק יווני, על המבקש להיות בן 25 לפחות ולהבטיח שהמשכנתא תיפרע במלואה עד הגיעו לגיל 58. בנוסף, מבקש משכנתא יידרש לפתוח חשבון בנק יווני ולקבל מספר מס יווני (AFM). ההלוואה המינימלית למשכנתא מתחילה מ-10,000 אירו, כאשר הסכום המקסימלי תלוי בהכנסת המבקש ונדיר שהוא יעלה על 80% משווי הנכס. חשוב לציין כי רוב הבנקים היווניים ידרשו הון עצמי של לפחות 20% משווי הנכס, והוכחת הכנסה קבועה מספקת לכיסוי החזרי המשכנתא. המסמכים הנדרשים לפתיחת בקשה כזו כוללים, בדרך כלל, תעודת זהות או דרכון, הוכחת הכנסה ומסמכים המעידים על כתובת המגורים הנוכחית.

בנוסף, חשוב לדעת כי בנקים יווניים עשויים לדרוש ביטוחי חיים ונכס כתנאי מקדים למתן המשכנתא, דבר שיוסיף לעלויות הכוללות של ההלוואה.

אפשרויות מימון מבנקים בינלאומיים

לצד האפשרויות המקומיות, משקיעים זרים יכולים לשקול גם לחפש מימון מבנקים בינלאומיים. בנקים אירופאים גדולים, במיוחד כאלה עם נוכחות ביוון (כדוגמת HSBC Bank), עשויים להציע תנאים אטרקטיביים יותר למשקיעים הזרים. היתרון בפנייה לבנקים בינלאומיים הוא האפשרות לקבל משכנתא במטבע המקורי שלכם, דבר שמפחית את ההתעסקות בשער החליפין. בנקים בינלאומיים גדולים עשויים להציע גם מסלולי מימון גמישים יותר (כמו משכנתאות עם ריבית משתנה או קבועה), ואפשרויות תשלומים ארוכות יותר. יחד עם זאת, חשוב לזכור כי מדובר, בשורה התחתונה, בבנק, וגם בנקים אלה ידרשו מכם להציג בטוחות משמעותיות, ובמקרים רבים, הם גם ידרשו לראות היסטוריית-קשר קודמת עם הבנק או את היסטוריית האשראי שלכם בישראל. כך שמשקיעים ישראלים המעוניינים במימון לצורך רכישת דירות להשקעה ביוון יצטרכו לקחת בחשבון שהבנקים הבינלאומיים עלולים להיות מחמירים יותר בבדיקת כדאיות ההשקעה ופוטנציאל ההכנסה מהנכס – אם אתם רוכשים את הנכס כהשקעה, תיאלצו להכין תוכנית עסקית מפורטת ולהציג תחזיות הכנסה ריאליות.

בצד החיובי יותר, בנקים בינלאומיים עשויים להציע לכם שירותים נוספים (למשל, ייעוץ השקעות או ניהול נכסים), דבר שיכול להוות יתרון משמעותי, במיוחד אם אתם משקיעים שמחפשים פתרון כולל להשקעותיכם בנדל"ן ביוון.

תנאים וקריטריונים למשכנתאות למשקיעים זרים

בין אם אתם פונים לבנק מקומי או בינלאומי, ישנם מספר תנאים וקריטריונים מרכזיים שמשקיעים זרים צריכים לעמוד בהם בכדי לקבל משכנתא ביוון.

ראשית, עליכם להיות בני 25 לפחות ולסיים את החזר המשכנתא עד הגיעכם לגיל 58.

שנית, תידרשו, בדרך כלל, לספק הון עצמי של לפחות 20% משוויו הנכס.

שלישית, עליכם להוכיח כי ברשותכם הכנסה קבועה המספקת לכיסוי החזרי המשכנתא.

רביעית, תצטרכו להציג היסטוריית אשראי טובה, הן בישראל והן ביוון (אם יש לכם חשבון בבנק מקומי).

חמישית, תידרשו להציג מסמכי זיהוי, הוכחות הכנסה, דוחות כספיים ומסמכי מס.

הכנה מדוקדקת של כל המסמכים הנדרשים והצגת תוכנית פיננסית מוצקה הם גורמים מהותיים שעלולים לפגוע בסיכוייכם לקבל את ההלוואה הנכספת. בנוסף, אתם צריכים להיות מוכנים להציג מקורות הכנסה יציבים, ולעיתים, תידרשו להציג גם בטחונות נוספים, מעבר לנכס עצמו, ובמידה ואתם משלמים מיסים ביוון, להיות מוכנים להציג לבנק גם תכנון מס מפורט שלכם.

 

השוואת אפשרויות המימון: בנק מקומי (ישראלי) מול בנק בינלאומי

בניסיון לבחור בין מימון מקומי לבין מימון בינלאומי, יש לשקול מספר גורמים מרכזיים.

שערי ריבית: חשוב להשוות בין הריביות המוצעות על ידי בנקים מקומיים ובינלאומיים, תוך התחשבות בעובדה שהריביות עשויות להשתנות לאורך זמן.

תנאי ההלוואה: יש לבחון בקפידה את תקופות ההחזר, אפשרויות הפירעון המוקדם ועמלות נלוות. בנקים בינלאומיים עשויים להציע תנאים גמישים יותר, אך, לעיתים, המחיר על כך יהיה עלויות גבוהות יותר.

סיכוני מטבע: שקלו את היתרונות והחסרונות של לקיחת הלוואה במטבע זר. בעוד שהלוואה במטבע המקומי עשויה להפחית בעיות הנוגעות לשער החליפין, היא עלולה גם להיות יקרה יותר.

חשוב לבצע בדיקה מקיפה של כל האפשרויות העומדות בפניכם, ובמקביל, ולהתייעץ עם מומחים פיננסיים ומשפטיים המכירים את השוק המקומי היווני. זכרו כי בחירת מסלול המימון הנכון עבורכם יכולה להשפיע משמעותית על הרווחיות של השקעתכם לטווח הארוך.

מבט לעתיד: ניווט בים המשכנתאות היווני

בעוד שרכישת נדל"ן ביוון מציעה פוטנציאל רב, היא גם מציבה בפניכם אתגרים ייחודיים. הניווט במים הלא מוכרים של המערכת הפיננסית היוונית ידרוש מכם הרבה יותר מסתם ידע בסיסי – הוא יחייב מומחיות מקומית. ובדיוק כפי שקפטן מנוסה נעזר בנווט המקומי בכניסה לנמל זר, כך גם משקיע חכם יבקש הדרכה מקצועית.

יועצים המתמחים בשוק היווני המלווים אתכם ברכישת נדלן באתונה, למשל, מסוגלים לא רק לחסוך לכם זמן וכסף, אלא גם לחשוף הזדמנויות נסתרות ולהזהיר אתכם מפני מכשולים שאינכם יודעים לזהות. הם מכירים את כל הניואנסים הנוגעים לחוקים המקומיים, יודעים לנווט במבוך הבירוקראטי, ויכולים לסייע במשא ומתן על תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבורכם.

השקעה מוצלחת בנדל"ן זר אינה עוסקת רק בבחירת הנכס הנכון – היא תלויה, במידה רבה, ביכולתכם לגייס את המימון המתאים בתנאים הטובים ביותר!

 

 

טבלת השוואה 

Bank Name Interest Rate (%) Loan Terms Additional Benefits or Fees
Eurobank 2.9

1

Maximum loan amount €10,000; max LTV 65% for foreign non-residents; standard loan duration can vary but is typically several years; loan approval can take a few days if all documentation is complete.

1

If a mortgage loan application is submitted by 31.10.2024 and receives final approval by 31.03.2025, borrowers will not incur any loan processing expenses. This applies universally to all such loan applications.

1

Alpha Bank 3.2 Mortgage lien required on property; minimum age 25 years; maximum loan-to-value (LTV) ratio of 65% for foreign investors; mortgage to be paid off by age 58.

 

Zero application fees; flexible payment adjustments; additional fees may apply generally, but specific waivers or conditional benefits are not universally detailed.
National Bank of Greece 3

 

Maximum LTV of 80%, loan duration up to 30 years, documentation required; specific requirements may vary for non-EU residents.
Piraeus Bank 4.1 Loan terms can go up to 35 years. Maximum loan-to-value (LTV) ratio can reach 90% under specific conditions (e.g., first home purchase, borrower under 50 years). Minimum loan amount is €20,000.
HSBC Bank 4.29 Typically offers up to 80% Loan-to-Value (LTV), loan duration up to 30 years. Other prerequisites often include proof of income and a Greek tax number. Potential benefits include favorable tax rates for foreigners and access to the Golden Visa program for property investments above €250,000. There may also be waivers on certain fees under specific conditions, but these can vary by lender and individual case.

 

דרישות נוספות שיעור ריבית (%) יחס הלוואה לשווי נכס  (%) תקופת הלוואה (שנים) שם הבנק
הוכחת הכנסה, תעודת זהות, והפקדה של 20% 4.29 80 25 יורובנק
הוכחת הכנסה ותעודת זהות לא ידוע לא ידוע לא ידוע הבנק הלאומי של יוון
הוכחת הכנסה והפקדה לא ידוע לא ידוע לא ידוע אלפא בנק
הוכחת הכנסה ותעודת זהות לא ידוע לא ידוע לא ידוע בנק פיראוס
הוכחת הכנסה והיסטוריה בינלאומית 4.25 75 30 HSBC

 

השוואה בטבלה בין מקורות המימון השונים עבור אזרח ישראל המעוניין לרכוש נכס ביוון:

מקור המימון יתרונות חסרונות
בנקים ישראליים
  • היכרות עם המערכת הבנקאית המקומית
  • אפשרות לתקשורת בעברית
  • ייתכן שיהיה לכם קל יותר להוכיח הכנסות והיסטוריית אשראי
  • ייתכן שתהיינה מגבלות על מתן משכנתאות לנכסים בחו"ל
  • עלויות המרת מטבע
  •  ייתכן שהבנקאים יהיו פחות מנוסים במתן משכנתאות לנכסים ביוון
בנקים יווניים
  • היכרות טובה עם השוק המקומי
  • אפשרות למימון עד 65% משווי הנכס לתושבי חוץ
  • ריביות תחרותיות (החל מ-2.90% להלוואות הניתנות לתקופות קצרות(
  • מותנה בדרישה לפתיחת חשבון בנק יווני
  • צורך בקבלת מספר מס יווני (AFM)
  • תקופת החזר מקסימלית של 15 שנים לתושבי חוץ
  • ייתכן שיתעורר קושי בתקשורת בשפה האנגלית
בנקים בינלאומיים
  • ניסיון במתן משכנתאות חוצות גבולות
  • ייתכן שיציעו תנאים גמישים יותר
  • אפשרות לתקופות החזר ארוכות יותר
  • ייתכן שהבנקאים שיעבדו מולכם פחות מכירים את השוק היווני הספציפי
  • עלולים לדרוש בטחונות נוספים
  • ייתכן שהם יהיו מחמירים יותר בבדיקת כדאיות ההשקעה

 

מאמרים נוספים

א

ינואר 26, 2025

Anidor

השאירו לנו פרטים

ונשמח לחזור אליכם !